O assunto que iremos tratar adiante aborta tanto as atividades de locação quanto a de compra e venda de imóveis.
As pessoas físicas e as empresas têm se valido de instrumentos jurídicos que, a pretexto de exercerem direito previsto na legislação, buscam o recolhimento de valor menor a título de tributo.
Planejamento tributário é o nome atribuído a estes instrumentos jurídicos. Diante da segurança jurídica e da complementaridade de renda, os particulares adquirem imóveis para a venda e para a locação.
A primeira dúvida que pode surgir é: adquire-se o imóvel como pessoa física ou como pessoa jurídica?
Em linhas gerais, quando a venda é feita pela pessoa física, o alienante deve pagar 15% de imposto de renda no ganho de capital, isto é, recolher imposto sobre a diferença entre o valor adquirido e o valor vendido.
Tratando-se de pessoa jurídica – cujo objetivo social seja a compra e venda de imóveis, optante pelo regime do lucro presumido -, o imposto de renda corresponde a 6,73% sobre a receita da venda.
Em se tratando de receita decorrente de aluguéis, o imposto de renda pela pessoa física pode corresponder até 27,5%, enquanto que, na pessoa jurídica, o imposto de renda pode corresponder entre 11,3% a 14,53% sobre a receita.
A depender sempre do caso concreto, a tendência é que a melhor opção seja a aquisição do imóvel por pessoa jurídica. Mas, se o bem imóvel já tiver sido adquirido anteriormente pela pessoa física, há ainda alternativa para efetuar uma operação societária com vistas a um planejamento tributário? A resposta é afirmativa.
No caso em que é proprietário de imóvel, a legislação autoriza que a pessoa física possa transferi-lo à pessoa jurídica, a título de integralização de capital, bens e direitos.
A dúvida que perdura no âmbito da Receita Federal é se a transferência do imóvel da pessoa física para a pessoa jurídica gera ou não a incidência de imposto de renda.
Exemplifico: a pessoa física adquiriu o imóvel por R$ 1.000.000,00, e declarou tal valor na sua declaração de bens. Após algum período de tempo, decidiu constituir uma pessoa jurídica, e pretende integralizar o imóvel no seu capital social. Se nesse ínterim, o imóvel porventura tenha sofrido uma valorização de mercado, passando a valer R$ 1.500.000,00, a pessoa física, ao efetuar a integralização do imóvel na pessoa jurídica, deve pagar imposto de renda sobre ganho de capital correspondente a R$ 500.000,00? A resposta passa por planejamento tributário.
Costumeiramente, a Receita Federal autua a pessoa física, cobrando-lhe o imposto de renda sobre o ganho do capital (R$ 500.000,00), muito embora não haja propriamente um acréscimo patrimonial, já que continua a ser titular de direitos indiretamente sobre o mesmo imóvel, nem tampouco recebe qualquer rendimento.
Entende a Receita Federal que, na apuração do imposto de renda pelo ganho do capital, devem ser consideradas as operações que importem alienação, a qualquer título, de bens à sua aquisição.
A partir do planejamento tributário, é possível identificar que a legislação faculta ao particular transferir à pessoa jurídica, a título de integralização de capital, o bem imóvel pelo mesmo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado.
A integralização do imóvel pela pessoa física na pessoa jurídica representa uma alienação de bem que, em tese, constitui fato gerador do imposto de renda.
Caso a transferência do imóvel seja feita pelo mesmo valor constante da declaração de bens da pessoa física, não há ganho de capital, de modo que, embora tenha havido a operação de alienação, não há a obrigação tributária de recolher imposto de renda, porque não há propriamente ganho do capital.
Por outro lado, caso esta transferência seja feita por valor maior (valor de mercado) do que aquele constante na declaração de bens da pessoa física, a diferença será tributada pelo ganho do capital. Portanto, a incidência ou não do imposto de renda na operação de integralização de bem imóvel por pessoa física na pessoa jurídica depende da opção eleita pelo particular no ato societário.
Embora ainda haja a autuação da Receita Federal, a legislação permite que a pessoa física transfira bem imóvel por valor idêntico ao da declaração de seus bens a pessoa jurídica, a título de integralização de capital, não gerando a incidência de imposto de renda por ganho de capital, esse entendimento também tem sido adotado tanto no âmbito do CARF – Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (última instância do contencioso administrativo) como também no Superior Tribunal de Justiça.
Então, a partir da realização do Planejamento Tributário, verifica-se a possibilidade de criar uma empresa da qual contenha como objeto social a atividade de compra / venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição, ou seja, uma imobiliária. Esse é um instrumento recorrente utilizado por advogados e contadores, na eterna busca pela diminuição de custos gerais, como também, pela redução do lucro na iniciativa privada.
Especificamente, quando se vende um imóvel na Pessoa Física, paga-se o Imposto de Renda pelo ganho de capital. Por exemplo, se o imóvel é declarado por R$ 1.000.000,00, e vendido pela quantia de R$ 2.000.000,00, há a tributação de até 15% (neste caso) sobre o valor da diferença, isto é, sobre R$ 1.000.000,00. Por outro lado, caso este mesmo imóvel seja de propriedade da Pessoa Jurídica, que não tenha objeto social a atividade de compra / venda ou locação de propriedade imobiliária, o valor do Imposto pela venda, pode chegar ao patamar de 34% do ganho de capital.
Surge daí, o modelo de Planejamento Tributário, que é apenas um dentre tantos outros, do qual trata-se da criação de uma imobiliária que recebe os bens da Pessoa Física mediante integralização, ou recebe os bens de outra Pessoa Jurídica já constituída, por meio de cisão. Os bens em questão são transferidos para o estoque da empresa criada, e já que a receita operacional da empresa criada se trata justamente, da compra e venda de imóveis, os tributos relacionados serão atribuídos de acordo com o regime tributário dessa nova empresa.
Cita-se que, sobre o regime tributário do Lucro Presumido, por vezes, é a melhor opção, uma vez que, a venda será apurada como lucro operacional, e sobre o valor total da venda incidirá alguns impostos, perfazendo, aproximadamente, o percentual de 6,4%.
O Planejamento Tributário em comento, sem dúvidas, gera grande economia fiscal aos interessados. Ocorre que, a Receita Federal no curso de suas atividades, começou a autuar esse procedimento, anulando os atos que o compuseram, sob o pretexto de tratar-se de evasão fiscal.
Na mesma toada, o CARF (Conselho Administrativo de Recursos Fiscais), na qualidade de tribunal administrativo para assuntos tributários, periodicamente, confirmava a conduta da Receita Federal, mantendo-se a anulação dos atos, autuando o contribuinte para que pagasse os devidos tributos, como se não houvesse a criação dessa empresa. Mas isso depende de cada caso.
Vale comentar, assim, que o Planejamento Tributário, nessa ou em outra situação, tem o condão de encontrar opções lícitas de pagamentos dos tributos pelo contribuinte, podendo ele optar pela maneira menos onerosa, ato que condecora a livre iniciativa protegida pelo art. 170 da Constituição Federal. É inegável que o empreendedor busca a majoração de seus lucros em todas as searas, e não poderia ser diferente sob a perspectiva fiscal.
Em detrimento a essas repetitivas autuações da RF, é comum que o contribuinte fique inseguro no curso da constituição de um Planejamento Tributário, ainda que apenas abarcado por atos lícitos. Nesse sentido, o TRF4 se posicionou, por meio de decisão judicial em dezembro de 2019, com o posicionamento firme e seguro sobre o planejamento ora destacado.
O caso do julgamento, trata-se de uma empresa, que ajuizou ação contra o Estado em razão de uma autuação, no patamar de R$ 57.000,00, em vista de que, essa empresa “X” criou outra empresa “Y”, e transferiu diversos imóveis mediante cisão.
A nova empresa criada, já com o objeto social de compra e venda de imóveis, os transportou para o estoque, e a venda foi computada como lucro operacional (6,4%), gerando significativa redução dos tributos, em relação à venda direta na empresa “X” (34%).
Em sede de decisão foi defendido que, se os atos que envolvem planejamento tributário forem lícitos, não cabe a administração pública julgá-los como dolo, fraude ou simulação. Sendo que, se for interessante ao Estado, a vedação de qualquer ato que envolva evitar artifícios que visam a redução de impostos, deve o legislativo confeccionar leis que os vedem, especificamente, caso a caso: “No Brasil, diante da decisão clara do legislador brasileiro, compete à administração fiscal o papel de atribuir eficácia à intervenção estatal sobre as liberdades econômicas dos particulares, especialmente sobre o seu patrimônio. Essa intervenção depende prévia e clara autorização do legislador”.
E o relator disse mais: “Em conclusão, portanto, a reorganização patrimonial realizada pelo contribuinte, quando levada a efeito por meio de negócios jurídicos e operações verdadeiras, ainda que tenha por resultado a economia de tributos, não autoriza o Fisco a desconsiderá-los”.
Portanto, a decisão tirou o peso existente sobre os Planejamentos Tributários, e a visão errônea de que esses modelos tratam-se de pura e simples simulação. É bem verdade que esse instituto tem como propósito analisar e entregar opções aos indivíduos, de economia tributária, fazendo com que majore seus lucros em todos os setores.
Vale registrar ainda que em relação aos imóveis que retornam renda, a tributação da receita de locação é atualmente menor na pessoa jurídica sujeita à apuração do lucro presumido se comparada à pessoa física, para a qual deve ser aplicada a tabela progressiva do IRPF (carnê-leão), que incide à alíquota máxima de 27,5% sobre a receita da locação.
Na holding, o imóvel registrado no imobilizado da empresa cujo objeto social seja a atividade imobiliária e o regime de apuração seja o lucro presumido, a tributação incide à alíquota máxima de 14,53% sobre a receita da locação, o que consiste na soma das alíquotas dos tributos federais (Imposto de Renda, CSLL, PIS e Cofins). Ou seja, o “investimento” em ITBI é amortizável vis a vis a vantagem fiscal, sobrando um lucro líquido maior a ser distribuído entre os sócios da holding, sem tributação de dividendos.
Todavia, destaca-se que, o planejamento deve ser realizado por profissional que entenda o bojo das atividades financeiras de cada indivíduo, a fim de enquadrá-lo na melhor opção, e que nenhuma empresa pode ser criada para vender, apenas, um ou outro imóvel específico, e ser extinta em seguida.
Deve o contribuinte entender que pode se utilizar das nuances oferecidas pelo regramento, porém, de forma adequada e responsável.
Nesse sentido, a criação do referido Planejamento Tributário é uma opção viável em determinados casos, e a decisão do TRF4 garantiu a devida segurança aos contribuintes que se enquadram nas possibilidades ora descritas.
Os exemplos tratados neste artigo não exaurem o assunto, muitos outros pontos e circunstancias poderiam ter sidos comentados. No entanto, para tornar a matéria mais compreensível, limitamos o conteúdo.
