Já adianto que não basta simplesmente anunciá-lo e depois fazer um contrato de compra e venda. Antes de tudo, é preciso analisar qual é o seu direito sobre o bem.
Afinal, só é dono quem registra. E sem o inventário você não terá como comprovar a sua propriedade, apenas a posse.
E se não concorda, pergunte ao seu advogado. Pois, se você recebeu uma herança, a essa altura já deve ter realizado o inventário, e para isso é obrigatório o acompanhamento de um advogado.
Existem pelo menos quatro formas principais de se vender um imóvel herdado, sendo que a principal e tradicional só poderá ser feita após todos os trâmites do inventário.
Porém, quero mostrar aqui as outras três maneiras legais de vender o seu imóvel herdado antes mesmo de finalizar o inventário.
Então leia o artigo até o final e salve nos favoritos para voltar sempre que tiver dúvidas.
1. Autorização judicial
Quando é deixado como herança um ou mais imóveis, é comum que os herdeiros não tenham dinheiro suficiente para arcar com os custos para cumprir com a obrigação do inventário.
Infelizmente, o procedimento de inventário não é barato, e não há garantias de que os herdeiros conseguirão os benefícios da justiça gratuita, seja no processo judicial ou no extrajudicial.
Por conta disso, muitos optam por vender um dos imóveis para custear as obrigações legais, e depois repartir o restante.
Porém, isso não é uma tarefa simples.
Uma das vantagens do processo judicial de inventário é que, no decorrer da ação, poderá ser solicitado ao juiz uma autorização para a venda do imóvel.
É uma situação excepcional, que depende do caso, sendo obrigatória a concordância de todos os herdeiros envolvidos.
É interessante que já se tenha um comprador interessado, até para expor ao juiz os valores da transação e como será feito o pagamento, de forma que seja possível provar também o recolhimento dos impostos.
Por outro lado, no caso de um inventário extrajudicial, ou seja, aquele feito em cartório, não é possível fazer tal pedido da mesma forma.
Mas há outra saída.
2. Cessão de direitos hereditários
Você sabia que pode vender, doar ou renunciar aos seus direitos hereditários?
Segundo o Código Civil tal situação só poderá ocorrer após o falecimento da pessoa de quem você está herdando o bem, pois “não existe herança de pessoa viva”.
Como o objetivo desse artigo é tratar da venda de um imóvel, vamos focar apenas nessa ação.
Em qualquer um dos tipos de inventário (judicial ou extrajudicial), os herdeiros podem fazer um contrato de cessão de direitos hereditários.
Trata-se de um documento no qual um herdeiro cede a outro herdeiro ou a um terceiro os seus direitos de participar da herança.
A palavra cessão aqui pode ser onerosa, ou seja, por meio de um pagamento, ou gratuita.
E, com tal documento, o comprador deverá participar do inventário, inclusive irá se responsabilizar de forma proporcional pelos custos do procedimento.
A boa notícia é que não há necessidade de pedir autorização para um juiz, mas para essa cessão deve haver a concordância de todos os demais herdeiros.
E para que tenha validade, esse contrato deve ser feito por meio de escritura pública em Cartório de Notas.
Art. 1.793. O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública.
Daí a vantagem do extrajudicial: é possível constar essa cessão na escritura de inventário, mas o ato será cobrado separadamente.
3. Cessão de posse
Outro instrumento usual e cabível para vender um imóvel herdado é a cessão de posse.
Em termos práticos, a propriedade de um imóvel só se adquire com o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme define o Código Civil.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Portanto, se não tiver seu nome registrado como proprietário na matrícula do imóvel, o que você terá é apenas a posse.
Mas a posse também pode ser vendida, embora o seu Direito sobre o imóvel seja bastante restrito.
Porém, é preciso deixar bem claro ao comprador que ele estará adquirindo apenas a posse do imóvel, e que ele não poderá ser o proprietário até que todos os requisitos sejam preenchidos.
E tal como na cessão de direitos hereditários, na cessão da posse de um bem herdado também é necessária a concordância dos demais herdeiros.
Por conta disso, a posse tem um valor inferior ao valor da propriedade, pois ela não confere o direito de propriedade e também não se trata de um direito real.
E esse é um dos motivos para imóveis irregulares sofrerem desvalorização.
Momento da venda
Agora que você já conhece as quatro principais formas de vender um imóvel de herança, é preciso saber quando cada uma é cabível, para que você possa analisar quando será o melhor momento.
Vender durante o inventário
Antes de terminar o inventário, não é possível vender o imóvel da forma convencional, pois os herdeiros ainda não serão os seus proprietários.
Afinal, a propriedade só será adquirida após o registro no Cartório de Imóveis, o que exige que o inventário esteja finalizado.
Mas todas as outras três modalidades são cabíveis: os herdeiros podem pedir uma autorização judicial, ou podem ceder direitos hereditários, ou podem até mesmo ceder a posse a terceiros.
Vender após o inventário e sem a propriedade
Após encerrado o inventário, por motivos óbvios não é mais possível ceder os direitos hereditários sobre os bens já partilhados.
Assim, os herdeiros poderão utilizar todas as outras modalidades, mas, para a compra e venda tradicional, precisarão registrar a propriedade antes.
E isso infelizmente implica em mais custos, pois serão dois atos: o registro da propriedade adquirida com a herança, e o registro com a propriedade passada por meio de compra e venda.
Vender após o inventário e sem ter sido partilhado
É bastante comum que, após encerrado o inventário, os herdeiros descubram a existência de outros imóveis, principalmente localizados no interior ou até em outro estado.
Quando isso ocorre, é necessário realizar uma sobrepartilha, que nada mais é que levar ao cartório ou ao juiz essa informação, para complementar a partilha já realizada.
E quando houver a sobrepartilha, durante o seu procedimento, esses imóveis localizados poderão ser vendidos da mesma forma como explicado no tópico “vender durante o inventário”.
Vender sem inventário
O inventário é um procedimento obrigatório para que os herdeiros tenham direito pleno de usufruir dos bens e direitos deixados pela pessoa falecida.
Mas não é raro que os herdeiros não tenham dinheiro para arcar com as despesas do funeral, nem com advogado, processo judicial ou cartórios.
Sem o inventário, não há transmissão de propriedade. E como o objetivo é vender antes do inventário, também não adianta pedir uma autorização judicial.
Nesse caso, portanto, é possível a realização tanto do contrato de cessão de direitos hereditários, quanto do contrato de cessão de posse.
Porém, essas informações precisarão ser levadas ao inventário, e os impostos deverão ser recolhidos na forma da lei.
Bônus: e quando a venda é realizada antes do falecimento?
Infelizmente, ainda é comum que as pessoas realizem contratos de compra e venda não registrem a sua propriedade depois.
Mais comum ainda são os negócios feitos sem a realização da escritura pública, o que é obrigatória para compra e venda de imóveis em valores superiores a 30 salários-mínimos.
E é bastante comum que o comprador só se lembre de registrar a sua propriedade depois que o vendedor já faleceu, o que traz muitas dores de cabeça, ainda mais com herdeiros que nem sabiam da venda.
Há pelo menos duas situações para resolver esse caso:
1. Se foi feita escritura pública de Compra e Venda
Bastará ao comprador a levar uma certidão atualizada até o Cartório de Registro de Imóveis e solicitar o registro, pagando os impostos cabíveis.
Porém, é preciso verificar se a propriedade do imóvel continua em nome do antigo vendedor. Se já tiver sido transmitida para os herdeiros ou para terceiros, o comprador deverá buscá-los para explicar a situação e reaver o dinheiro investido.
Dependendo do caso, os novos proprietários podem ser tratados como “compradores de boa-fé”, pois o comprador não cumpriu a sua obrigação de registrar a escritura dentro do tempo.
E quando isso ocorre, geralmente a pendência só é resolvida na Justiça, e dificilmente o comprador retardatário consegue registrar a sua propriedade.
Por isso leve a sério: após lavrar a escritura de compra e venda, registre a sua propriedade no cartório de imóveis imediatamente.
2. Se não foi feita a escritura pública de Compra e Venda
Mais comum ainda é quando as partes não fazem a escritura pública, e o comprador detém apenas o contrato particular de compra e venda e os comprovantes de pagamento e quitação.
Nessa hipótese, os herdeiros podem assinar a escritura pública, mas caso se recusem, o comprador deverá promover uma ação de “adjudicação compulsória”, na qual obtém o reconhecimento judicial do seu direito.
Em resumo, quando se trata de imóveis de herança, sempre é obrigatória a presença de um advogado.
E contar com um profissional especialista no assunto pode evitar maiores transtornos e até mesmo trazer mais segurança ao procedimento.
