O processo de due diligence consiste na busca completa de informações sobre um imóvel, empresa ou pessoa a fim de entender sua situação atual para validar as possibilidades de se fazer uma boa negociação. Essa investigação, geralmente, é realizada na fase pré-contratual, em que se analisam todos os aspectos envolvidos na negociação, verificando a oportunidade de negócio.
O QUE É DUE DILIGENCE?
Due diligence ou diligência prévia é o método de análise detalhada acerca do imóvel, empresa, seus sócios, parceiros, fornecedores, clientes, contratos, situação financeira, passivos fiscais, trabalhistas e cíveis com o objetivo de assegurar transações, aquisições e fixar um preço final de operações.
Inicialmente, a expressão era utilizada para nomear trabalhos complexos empresariais que eram realizados em conjunto com profissionais da área jurídica, financeira e contábil. Contudo, com o passar do tempo, a operação de diligência se estendeu para outras áreas, como transações de imóveis.
Desta forma, a due diligence pode ser aplicada em todas as zonas de riscos inerentes a diversos setores:
Jurídica;
Financeira;
Previdenciária;
Trabalhista;
Imobiliários;
Fiscal-contábil
IMPORTÂNCIA DA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA
A due diligence é uma avaliação minuciosa de diferentes aspectos de uma corporação, com a finalidade de identificar fatores de riscos e gerar oportunidades de negócios, como transações, fusões, abertura de capital, compra e venda de bens.
Assim, a execução da due diligence imobiliária traz segurança tanto para o vendedor quanto para o comprador com a obtenção dos documentos de todos os envolvidos na operação e as informações do estado, físico e jurídico, em que o imóvel se encontra. Ou seja, a verificação é uma forma de garantir, por exemplo, que processos e dívidas do dono do imóvel não vão prejudicar o empreendimento e ocasionar até perda do bem.
Essa análise dá uma visão ampla sobre o imóvel negociado, estabelecendo mecanismos que garantam a segurança, prevenção de fraudes e equilíbrio entre preços e riscos. No setor imobiliário, a due diligence inclui uma análise profunda de toda a documentação referente a um determinado imóvel, desde a investigação de processos judiciais e administrativos, se estendendo a todo o período de existência daquele bem.
Ou seja, é um procedimento necessário para evitar problemas futuros sobre compra ou venda de imóveis, e que beneficia a todos os envolvidos na negociação, inclusive o corretor, que é obrigado por lei a prestar todas as informações sobre o negócio ao cliente.
De acordo com a redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”
Documentação para due diligence imobiliária
Fazer a due diligence imobiliária é importante para garantir segurança e transparência da transação. Assim, uma série de documentos e certidões são solicitados para a realização da due diligence imobiliária, que abrange as diferentes partes envolvidas na negociação: documentos do imóvel, documentos do vendedor e documentos técnicos.
Esse processo costuma ser realizado por advogados ou corretores de imóveis com experiência em direito imobiliário, mas, em casos menos complexos, o próprio interessado pode conferir os documentos e validá-los.
DOCUMENTOS DO IMÓVEL
Certidão de Matrícula, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
Cópia do Título de Propriedade do Imóvel, que pode ser: Formal de partilha, escritura pública, sentença, contrato de compromisso de compra e venda;
Certidão de Ônus Reais do imóvel;
Carnês de IPTU;
Guias de ITBI pagas;
Certidão Negativa de Tributos Municipais e Federais;
Certidão do cadastro de contribuintes do imóvel atualizada com seu respectivo histórico;
Comprovantes de pagamento de contas de água, luz, telefone e gás;
Declaração da prefeitura afirmando que o imóvel não está em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados;
Certidão de regularidade ambiental;
Certidões de Regularidade, no caso de imóveis especiais (tombados ou objetos de enfiteuse):
Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação.
Certidão de Zoneamento, para verificar se há alguma restrição de uso do imóvel;
DOCUMENTOS TÉCNICOS
Convenção de condomínio e seu respectivo regulamento interno, quando for o caso;
Regulamento interno do condomínio, quando for o caso;
Cópia do registro de incorporação;
Planta da unidade ou da casa;
Habite-se (Auto de Conclusão de Obra);
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros;
Alvarás e projetos aprovados pela Prefeitura;
Projetos: hidráulicos, elétricos, estruturais;
Levantamento Planialtimétrico no caso de grandes terrenos ou áreas rurais;
Certidão de Licenciamento Ambiental, no caso de grandes terrenos ou áreas rurais;
Memorial descritivo;
Se a obra for executada por engenheiro: Anotação de Responsabilidade Técnica;
Se a obra for executada por arquiteto: Registro de Responsabilidade Técnica;
Certidão Negativa do Imposto Sobre Serviço (ISS), que faz referência ao município;
Certidão Negativa do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), correspondente ao governo federal.
DOCUMENTOS DO VENDEDORES
Documentos pessoais (RG e CPF);
Comprovante de residência;
Declaração de participações societárias, se for o caso;
Consulta completa no SPC;
Consulta completa no SERASA;
Certidão Negativa de Protesto de Títulos pelo período de pelo menos 10 anos;
Certidão Negativa de Tributos Federais;
Certidão Negativa de FGTS;
Certidão Negativa de Tributos Estaduais;
Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal, na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho;
Certidão Negativa de Débitos;
Contrato Social atualizado, caso o vendedor seja pessoa jurídica, bem como CPF e RG dos representantes legais, ata de autorização da venda do imóvel, certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e na Receita Federal.
Para a due diligence, cada documento é imprescindível e representa uma possibilidade de negociação sem riscos, arrependimentos e, até mesmo, reduzir impasses e estimular a operação.
É necessário verificar que são os verdadeiros donos do imóvel, se as edificações e benfeitorias estão averbadas na matrícula do imóvel. Se o imóvel possui matrícula ou é um loteamento ilegal.
Também se investiga se a construção que infringe a Lei, fere as convenções, se contrapõe as regras de vizinhança, zoneamento, trânsito de pessoas ou coisas, abusa dos limites demarcatórios, carece de autorização, não possua respaldo arquitetônico ou que, de algum modo, coloque em risco físico o bem de outrem.
Quanto aos equipamentos urbanos, é importante verificar se o imóvel possui acesso ou servidão de passagem, água, luz, tratamento de esgoto.
É importante verificar também se não há restrições impostas por planos diretores, por exemplo: proibição de construção de imóvel com mais de dois andares; proibição de construção de mais de um imóvel no mesmo lote; proibição de construções em áreas de preservação permanente; proibição de exercício de uma determinada atividade: Ex. Indústria ou serviço que gere resíduo ou barulho. Enfim, são inúmeras as restrições que podem ser impostas pelo poder público que devem ser verificadas.
Todas estas informações são necessárias para proteger os interesses das partes, haja vistas que as instituições financeiras também requisitam diversos desses documentos para aprovar eventuais financiamentos / alienações / hipotecas, etc.
DIFICULDADES FAZER DUE DILIGENCE
São inúmeras as dificuldades e os obstáculos que podem aparecer no decorrer dos processos de due diligence. O principal deles é a obtenção de toda a documentação exigida em tempo hábil. Afinal, as certidões possuem prazo de vencimento e sem todos os documentos necessários no prazo de validade, é inviável finalizar a transação.
As incorporadoras, por exemplo, realizam vários processos de due diligence com a necessidade de obtenção de muitos documentos. Ao realizar esse processo, alguns problemas podem surgir, como:
Documentação fora do padrão exigido;
Atrasos nos prazos de entrega;
Falta de informação;
Documentação e processos descentralizados;
Riscos de perda de dados.
Ou seja, diversas questões geram a imprevisibilidade e desviam o foco principal, por isso é importante um advogado especialista em Direito Imobiliário ou profissional especializado para assisti-lo.