O Patrimônio Rural em Afetação é uma das maiores inovações da Nova Lei do Agro.
A teoria da afetação, desenvolvida no âmbito das incorporações imobiliárias (Lei n. 4.951/64), diz respeito à possibilidade de segregação patrimonial ou qualificação de determinado bem, vinculando-o a uma finalidade específica.
Pela teoria, admite-se a existência de múltiplas massas patrimoniais sobre o mesmo bem e sob a titularidade de um mesmo sujeito.
Em outras palavras, o patrimônio de afetação define um regime especial para a propriedade, que é segregada em tantas frações quantas forem as obrigações garantidas.
Um dos grandes objetivos da Nova Lei do Agro é fortalecer o financiamento do Agronegócio, principalmente por meio da estruturação dos títulos e garantias.
A negociação das garantias é uma das questões mais sensíveis e importantes na cadeia de crédito do Agronegócio, porque é o que dá segurança a quem está financiando o setor.
Dentre as garantias, as reais, aquelas que vinculam um bem (móvel ou imóvel) ao pagamento da obrigação, são as mais atrativas.
A garantia real afeta o bem a determinado débito e, no caso de uma hipoteca sobre bem imóvel, por exemplo, assegura preferencialmente o pagamento de uma dívida.
No Agronegócio, se a garantia real, por um lado, trazia segurança para o credor que constituía sobre o imóvel rural uma hipoteca que lhe garantia o recebimento preferencial, por outro lado era extremamente onerosa para o produtor.
Primeiro porque os imóveis rurais na grande maioria das vezes possuem um valor muito superior ao crédito/débito garantido, ou seja, o produtor/proprietário do imóvel rural vinculava, onerava, comprometia a totalidade do seu imóvel com um único débito, normalmente de valor mais baixo que o do imóvel.
Além disso, feita a primeira hipoteca, o imóvel tornava-se menos atrativo para novos credores, que ficariam com hipotecas secundárias.
Como consequência, o produtor/proprietário do imóvel rural dificilmente conseguia um novo financiamento usando aquele mesmo imóvel como garantia.
E o que mudou?
A Nova Lei do Agro permite que o proprietário submeta frações do imóvel rural ao regime de afetação.
Isso quer dizer que o proprietário de um imóvel rural poderá constituir Patrimônio Rural em Afetação sobre frações do seu terreno, acessões e benfeitorias e dá-las em garantia de obrigações distintas, seja por meio da emissão de Cédula de Produto Rural ou em operações financeiras contratadas por meio de Cédula Imobiliária Rural.
Principais características do Patrimônio Rural em Afetação:
Constituição de ônus reais:
Pela Lei, fica vedada a constituição de Patrimônio Rural em Afetação sobre imóvel já gravado por hipoteca, alienação fiduciária ou outro ônus real, ou ainda em cuja matrícula tenham sido averbadas quaisquer das restrições previstas no art. 54, da Lei nº 13.097/2015.
Pequena propriedade:
Também não podem ser submetidos ao regime de afetação a pequena propriedade rural, a área de tamanho inferior ao módulo rural ou à fração mínima de parcelamento e o bem de família.
Vedação à transferência de propriedade:
Enquanto sujeito ao regime de afetação, mesmo que de modo parcial, o imóvel rural não poderá ser objeto de compra e venda, doação, parcelamento ou qualquer outro ato translativo de propriedade por iniciativa do proprietário.
Cumprimento de obrigações alheias e impenhorabilidade:
Do ponto de vista do financiador, a Lei impede o proprietário de utilizar a fração vinculada para realizar ou garantir cumprimento de qualquer outra obrigação e o patrimônio rural é impenhorável, ou seja, a garantia não será penhorada por outros credores do devedor.
Falência, insolvência civil e recuperação judicial:
O patrimônio rural em afetação não será atingido por decretação de falência, insolvência civil ou recuperação judicial do proprietário do imóvel rural, ou seja, o portador da garantia não se sujeita ao concurso de credores.
Tanto a constituição, como o posterior cancelamento do Patrimônio Rural em Afetação, são feitos por solicitação do proprietário por registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Como garantia, o Patrimônio Rural em Afetação visa a assegurar o cumprimento de obrigações assumidas pelo proprietário do imóvel rural.
Vencida a obrigação sem pagamento, o credor pode exercer de imediato no Cartório de Registro de Imóveis o direito à transferência, para sua titularidade, do registro de propriedade da área rural que constitui o patrimônio em afetação.
Em síntese, a criação do Regime de Afetação pela Nova Lei do Agro cuidou de resguardar os interesses das duas pontas (credor e devedor) da cadeia de crédito do setor, prometendo fomentar ainda mais o financiamento do Agronegócio brasileiro.