DUE DILIGENCE PARA TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Uma das soluções jurídicas utilizadas para quem quer evitar problemas na aquisição de imóveis e expansão imobiliária.
Uma das soluções jurídicas oferecidas por Nossa Equipe é o de “due diligence” para aquisição de imóveis e expansão imobiliária.
O trabalho de due diligence consiste em analisar todos os riscos envolvidos na compra, venda e até locação dos imóveis pretendidos. A análise é feita a partir de informações levantadas em documentos oficiais dos mais diferentes tipos.
Nossa equipe obtém os documentos e confecciona um relatório técnico que contém avaliação sobre quais são os riscos envolvidos na transação e, se for o caso, os meios adequados para mitigá-los. O objetivo é auxiliar nossos clientes na tomada de decisão, oferecendo segurança jurídica para as operações imobiliárias.
Antes de comprar qualquer coisa – seja uma empresa, um alimento, um eletrodoméstico –, é importante saber qual é seu estado e quais são as garantias envolvidas para o comprador, certo? É assim que operamos no dia a dia, de certa forma.
A due diligence imobiliária é essa lógica aplicada ao processo de compra e venda de imóveis. Tanto o vendedor quanto o comprador tem direito de saber de quem estão comprando um imóvel e em qual estado (físico e jurídico) esse imóvel se encontra.
Essa análise aprofundada de documentos visa, principalmente, identificar e diminuir potenciais riscos envolvidos em uma transação. Caso algum seja identificado, fica a cargo de uma das partes decidir se quer ir em frente ou não – e assim ela não será pega de surpresa mais adiante!
A atividade de due diligence imobiliária pode antever eventuais impeditivos jurídicos que possam culminar na perda da propriedade ou na restrição de uso do imóvel. Dessa forma, nossos clientes economizam recursos e preservam a viabilidade técnica de seus projetos.
Mergulhar na documentação é a melhor forma de conhecer e, portanto, gerir possíveis riscos do negócio. É através da due diligence imobiliária que é possível descobrir se falta alguma atualização na matrícula do imóvel ou alguma dívida judicial atrelada a ele, por exemplo.
Certidão de matrícula no registro de imóveis, cópia do título de propriedade do imóvel (sentença, formal de partilha, contrato de compromisso de venda e compra, escritura pública etc), certidão de ônus reais relativos ao imóvel, carnê do IPTU e comprovantes de pagamento, certidão negativa de tributos municipais e federais, certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel, declaração da prefeitura que o imóvel não se encontra em local alvo de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados, certidão de regularidade ambiental da prefeitura etc.
Se o vendedor for pessoa jurídica, será solicitado o contrato social, suas alterações, CPF e RG dos representantes legais, ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel, certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial e na Receita, consulta em órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa, certidão negativa de tributos federais e estaduais (inscritos ou não na dívida ativa), certidão negativa de débitos condominiais e certidões de ações na Justiça, inclusive ações trabalhistas.
Convenção de condomínio, regulamento interno do condomínio ou Convenção de condomínio, cópia do registro de incorporação, planta da unidade ou da casa, Habite-se ou Auto de Conclusão da Obra, AVCB, memorial descritivo, Anotação de Responsabilidade Técnica, quando a obra for feita por engenheiro ou Registro de Responsabilidade Técnica quando for feita por arquiteto, alvará de construção, certidão negativa do ISS e do INSS, projetos hidráulicos, elétricos e estruturais etc, alvará dos bombeiros ou Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros. Em casos de grandes terrenos ou áreas rurais é desejável que se apresente o levantamento planialtimétrico, a certidão de licenciamento ambiental ou o termo de compromisso de recuperação ambiental.
Um diferencial da Nossa Equipe é a pesquisa coma vizinhança, realizada com pessoas que conhecem a área / imóvel, a fim de verificar os acontecimentos pretéritos do imóvel. Nessa diligência são colhidas informações sobre quem habitou o imóvel, por quanto tempo, se houve crime no local, se houve ocorrência de óbito no imóvel, entre outras informações que são requisitadas pelos interessados, e que são possíveis de se obter junto à população.
O tempo para execução do trabalho de due diligence imobiliária varia de acordo com as particularidades de cada negócio, além, é claro, das necessidades de cada cliente. Embora não sejam poucos os materiais a serem obtidos, lidos, entendidos e analisados, nossa expertise na área nos permite realizar o serviço de forma ágil e em tempo competitivo para a dinâmica empresarial.
A due diligence nível 1 (flash due diligence ou EVTL preliminar) é entregue pelo escritório em até 48 horas após o envio da documentação e abrange o apontamento dos passivos do imóvel e do vendedor, bem como os aspectos urbanísticos envolvidos na operação. Havendo a possibilidade de dar sequência ao negócio, é feita uma due diligence nível 2 (ou full due diligence), abrangendo a análise jurídica dos passivos encontrados no imóvel, no vendedor e eventuais antecessores
É comum que inconformidades sejam observadas após análise de tantos documentos. O trabalho de advogados especializados também tem a preocupação de apontar a intensidade dos problemas reportados, que podem ser de fácil resolução (como IPTU atrasado) ou mais graves (impossibilidade de uso do imóvel decorrente de lei de zoneamento, legislação ambiental ou convenção de condomínio). Mergulhar na documentação é a melhor forma de conhecer e, portanto, gerir possíveis riscos do negócio e atuar de forma segura e responsável.
Hoje a Nossa Equipe oferece o serviço Compra e Venda Segura, uma assessoria imobiliária que oferece segurança a vendedores, compradores e corretores de imóveis com toda a expertise do nosso time jurídico.
Além de fazer a avaliação jurídica necessária, Nossa Equipe também resolve toda a burocracia contratual, da redação do contrato de compra e venda ao pagamento das partes.
Dessa forma, você – seja proprietário, comprador ou corretor – evita dores de cabeça e pode focar na parte boa: fechar negócio e aproveitar essa nova fase da vida!
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Comprar um imóvel é o sonho de quase de todos os brasileiros. Este processo deve ser seguro para que não haja transtornos futuros e para que a transação ocorra de acordo com a legislação em vigente.
A due diligence imobiliária é um procedimento que vai mais a fundo na documentação, diminuindo ainda mais o risco na negociação de um imóvel, geralmente verificando dados em processos judiciais e administrativos, contabilizando riscos e dando pareceres sobre a segurança do negócio.
Com o mercado de imóveis em expansão a “Due diligence” imobiliária vem ganhando cada vez mais importância, na medida em que visa dar maior segurança às negociações e prevenir litígios.
